Johanna Renkola, Asianajotoimisto Roihu Oy.
Kiinteistöjen omistamista, vaihdantaa ja rekisterikirjaamista sääntelevä maakaari (540/1995) on ollut voimassa vuodesta 1997. Olosuhteet ja säädösympäristö ovat noista ajoista luonnollisesti muuttuneet.
Esimerkiksi kiinteistösijoitustoiminnasta ja digitalisaatiosta seuraavat muutostarpeet antavat aihetta uudistuksille, vaikkakin nykyistä maakaarta on uudistettu jo 15 kertaa.
Oikeusministeriö selvitti maakaaren muutostarpeita arviomuistiossaan (2021:27), joka oli lausuntokierroksella vuodenvaihteessa (Lausuntotiivistelmä 17.3.2022). Kokonaisuudistukselle ei nähty tarvetta, mutta osittaisuudistus sai laajaa kannatusta. Uudistustarpeet koskevat mm. kiinteistön luovutuksen muotovaatimuksia, lainhuudatusmenettelyä, kiinteistöpanttioikeutta sekä erityisten oikeuksien sääntelyä.
Maakaari sääntelee kiinteistön kaupalle ja muulle luovutussaannolle tiukat muotovaatimukset, kuten kaupan vahvistamisen kaupanvahvistajan toimesta kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Muotovaatimusten noudattaminen on luovutuksen pätevyyden edellytys. Kiinteistön kauppa on voitu vuodesta 2013 lähtien tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, mutta sen käyttö on jäänyt vähäiseksi. Järjestelmää on pidetty toimimattomana esimerkiksi siksi, että siihen voi kirjata sopimusehtoja vain rajatusti.
Ovatko kiinteistön luovuttamisen muotovaatimukset kaikilta osin tarpeellisia? Esimerkiksi kaupanvahvistajan käytön taustat ulottuvat 1930-luvun alun lamaan, jolloin pyrittiin hillitsemään valekauppoja ja muita kyseenalaisia järjestelyitä. Valtaosa lausunnonantajista katsoi, että muotovaatimuksia tulisi keventää ja sähköisten vaihdantapalveluiden käytön sujuvuutta lisätä. Toisaalta huomiota kiinnitettiin myös siihen, että muotovaatimukset ovat tärkeitä kiinteistötietojärjestelmän julkisen luotettavuuden ja oikeusvarmuuden kannalta. Kaupanvahvistajasta luopumista kannatti noin puolet lausunnonantajista.
Lausunnoissa nähtiin tarpeelliseksi sääntelyn selventäminen myös kiinteistöpanttioikeuden ja vuokraoikeuksien sekä muiden käyttöoikeuksien osalta. Enemmistö katsoi, että kiinteistökiinnitystä koskevaa terminologiaa tulisi selventää. Esimerkiksi termi ”panttikirja” on sähköisen kiinnitysmenettelyn myötä jäänyt keinotekoiseksi. Lisäksi ehdotettiin, että kaikkien kiinteistöön kohdistuvien erityisten oikeuksien tulisi olla kirjattavissa. Nykyisen ns. tyyppipakkoperiaatteen mukaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät oikeudet on lueteltu laissa tyhjentävästi, eikä muunlaisia oikeuksia voida kirjata.
Hallinnanjakosopimusta – kiinteistön yhteisomistajien sopimusta kiinteistön hallinnasta – koskeva nykysääntely on niukkaa. Maakaaressa ei ole säännöksiä sopimuksen tarkemmasta sisällöstä. Hallinnanjakosopimuksen sisällön vähimmäisvaatimusten sääntely nähtiin tarpeelliseksi, kuitenkin sopimusvapaus säilyttäen.
Myös rakennusten aseman selventäminen nostettiin esille siten, että rakennusten omistusoikeuden ja kiinteistön ainesosien kirjaamisen mahdollisuutta tarkasteltaisiin. Tämä on tarpeen esimerkiksi tilanteessa, jossa rakennuksen ja maapohjan omistus on eri tahoilla.
Maakaaren muuttamista koskeva hanke ei ole vielä edennyt lainvalmisteluun. Oikeusministeriö asettaa näinä aikoina työryhmän valmistelemaan ehdotusta maakaaren muuttamiseksi.
Johanna Renkola
asianajaja, varatuomari, osakas
Asianajotoimisto Roihu Oy