Kiinteistön myynnin kustannuksien arvonlisävero voi olla vähennyskelpoinen

<p><em>Senior Manager Eija Tannila, EY.</em><br></p>

Senior Manager Eija Tannila, EY.

KHO antoi 7.8.2019 erittäin selkeän arvonlisäverotusta koskevan ratkaisun T 3589, jossa kiinteistöjen, keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden liikehuoneistojen osakkeiden myyntiin liittyvät kustannukset hyväksyttiin yleiskustannuksina vähennyskelpoisiksi. Yhtiö oli harjoittanut myymillään kohteilla arvonlisäverollista vuokraustoimintaa. KHO:n ratkaisu osoittaa verohallinnon noudattaman tulkintalinjan asiasta sekä verohallinnon antaman ohjeen myynnin kustannusten vähennyskelpoisuudesta selkeästi virheelliseksi.

Verohallinto on perustellut tulkintaansa kustannusten vähennyskelvottomuudesta sillä, että kiinteistön ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden myynti on arvonlisäveroton, jolloin suoraan ja välittömästi näihin verottomiin myynteihin kohdistuvat kustannukset olisivat vähennyskelvottomia. Verohallinto tukeutuu vuoden 2016 ohjeessaan KHO:n jo vuonna 2011 antamaan ratkaisuun KHO:2011:76, joka kuitenkin koski täysin erilaista tilannetta. Verovelvollisten oikeusturvan kannalta on ongelmallista, kun verohallinto lähtee itsenäisesti soveltamaan KHO:n ratkaisuja täysin erilaisiin tilanteisiin ja julkaisee omien tulkintojensa perusteella vakiintuneesta oikeuskäytännöstä täysin poikkeavan ohjeen.

Lähtökohtaisesti verottoman myynnin kustannukset eli hinnoittelussa mukana olevat erät ovat vähennyskelvottomia. Kiinteistöjen ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden kaupassa kohteiden myyntihinnat määräytyivät kuitenkin yleisillä markkinoilla, jolloin myynnistä syntyneillä kustannuksilla ei ollut niihin vaikutusta. Ostaja maksaa kauppahintaa ainoastaan kohteen arvon mukaan riippumatta siitä, paljonko myyjälle mahdollisesti syntyy myynnin toteuttamisesta kustannuksia. Myynnin kulut eivät tällöin olleet osa verottoman myynnin hinnanmuodostusta.

KHO kiinnitti ratkaisunsa perusteluissa huomiota siihen, että ratkaisua hakenut yhtiö toimi verovelvollisen ominaisuudessa vuokratessaan tiloja eli yhtiö hyödynsi kiinteistöjä ja keskinäisten yhtiöiden osakkeita direktiivin 9 artiklassa tarkoitetulla tavalla jatkuvaluontoisessa tulonsaantitarkoituksessa. Sillä ei ollut asiaa ratkaistaessa merkitystä, myikö yhtiö kaikille kiinteistöyhtiöille arvonlisäverollisia palveluja. KHO katsoi myyntien olevan yhtiön kiinteistöliiketoiminnan välitön, pysyvä ja välttämätön jatke ja siten arvonlisäverolain soveltamisalaan kuuluvaa toimintaa. Tältä osin ratkaisu antaa entisestään tukea yleensäkin sille, että vähennysoikeus koskee myös toiminnan lopettamista ja uudelleen järjestämistä. Näin silloinkin, kun siihen liittyy osakkeiden tai kiinteistöjen myyntejä. Koska kiinteistöjen ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden sekä asunto-osakeyhtiöiden liikehuoneistojen osakkeiden myyntiin liittyvät kulut eivät sisälly myyntihintoihin, niiden katsottiin olevan kiinteistöliiketoiminnan hinnanosatekijöitä ja siten toiminnan yleiskustannuksia. Kulujen vähennysoikeus määräytyy siis tämän mukaisesti.

Toimet ratkaisun johdosta

KHO:n ratkaisussa ei näkemyksemme mukaan ole kyse vähennysoikeuksia koskevan tulkinnan muuttamisesta tästä eteenpäin, vaan verohallinnon tekemien virheellisten tulkintojen oikaisemisesta. Näin ollen vähennyksiä voi oikaista myös takautuvasti. Nyt olisikin hyvä kartoittaa, onko tehty kiinteistöjen, keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tai asunto-osakeyhtiöiden liikehuoneistojen myyntejä, joissa kustannuksien arvonlisäverot on jätetty vähentämättä. Oikaisuaika arvonlisäverotuksessa on kolme vuotta taaksepäin sen kalenterivuoden lopusta, jonka aikana tilikausi on päättynyt. Jos tällaisia tilanteita on ollut, tulisi vähennysoikeuksia arvioitaessa verrata tilannetta oloiltaan KHO:ssa esillä olleisiin tilanteisiin.

Eija Tannila
Senior Manager
EY

Eija Tannila työskentelee Senior Managerina välillisen verotuksen tehtävien parissa Ernst & Young Oy:ssä. Hänellä on noin 20 vuoden kokemus kotimaisista ja kansainvälisistä arvonlisäverotoimeksiannoista, joissa hän on hoitanut haastavia liiketoimintakuvioita, ulkoistamisia, kiinteistöliiketoimintaa, yritysjärjestelyjä ja niihin liittyviä arvonlisäverokysymyksiä. Eija toimii myös kouluttajana EY:n seminaareissa ja asiakasyhtiöiden sisäisissä tilaisuuksissa sekä ulkopuolisten järjestäjien koulutuksissa.