17.01.2019 13:48

Lakiuudistus mahdollistaa 3D-kiinteistöt kaupunkikeskustojen kehittämisessä

Tampereen keskustassa on jo pitkään rakennettu vertikaalisesti. Pysäköintiluolia, kauppakeskuksia, kansirakenteita ja vastaavia monitasoisia rakennushankkeita on suunniteltu ja toteutettu perinteisten 2D-kiinteistöjen (peruskiinteistö) omistajien ja muiden asianosaisten välillä sovittujen hallinnanjako- ja maanvuokrasopimusten sekä erilaisten rasite- ja muiden järjestelyjen pohjalta. Rakennushankkeita ei ole kuitenkaan voitu ennen 8/2018 voimaan tullutta uudistusta toteuttaa ratkaisuin, joita 3D-kiinteistöt mahdollistavat.

Uudistuksen myötä asemakaava-alueella peruskiinteistöstä voidaan erottaa itsenäinen 3D-kiinteistö, joka voi sijaita kokonaan tai osittain maan alla tai ilmassa.

Uudistus ei itsessään luo asianosaisille oikeuksia taikka toimimisvelvoitteita. Omistusoikeuden syntymekanismeihin, suojaan tai luovuttamiseen ei myöskään ole tullut muutoksia. Valtaosa kiinteistöistä on ja pysyy jatkossakin peruskiinteistöinä niille kuuluvin ulottuvuus- ym. oikeuksin.

Uudistuksella on pyritty yksinkertaistamaan ja joustavoittamaan suurten ja monitasoisten rakennushankkeiden toteuttamista sekä selkeyttämään kiinteistörekisterijärjestelmän yhteyttä reaalimaailman kolmiulotteiseen toteutukseen nähden. 3D-kiinteistö mahdollistaa kiinteistöjen ja rakennusten omistamiseen ja hallintaan liittyvien oikeudellisten kysymysten selkeyttämisen sekä niiden käyttämisen tehokkaammin kiinteistökauppojen ja -vakuuksien kohteena. Kunnan määräämä käyttötarkoitukseen perustuva kiinteistövero on mahdollista kohdentaa suoraan oikein sen sijaan, että se jäisi sopimuksen varaisesti asianosaisten kesken jaettavaksi.

3D-kiinteistön etuja voidaan tarkastella esimerkiksi rakennettaessa maanalaista pysäköintitilaa. Aiemmin ei ole ollut mahdollista perustaa maan alle omaa kiinteistöä. Hallinnanjakosopimuksen käyttäminen maanalaisen tilan osittamiseksi ei ole ollut sekään aina mahdollista, koska keskusta-alueilla maanpinnan tasossa olevan kiinteistön määräosainen yhteisomistus on ollut vaikeaa ja monesti mahdotonta saavuttaa. Suurikaan maanalainen pysäköintilaitos ei ole voinut toimia ns. tehokkaan omistuksen kohteena, vaan esimerkiksi sen hallinta on jouduttu järjestelemään monimutkaisin ei-pysyvin käyttöoikeusjärjestelyin. Rakennettua tilaa ei ole voitu myöskään käyttää rahoituksen vakuudeksi kiinnitettävänä kohteena, vaikka samalla sen hankkiminen ja rakentaminen on ollut kallista ja usein mahdollista vain julkisen sektorin ja rahoituksen turvin.

Uudistuksella maanalaisesta tilasta on muodostettavissa oma tai vaikkapa useampi itsenäinen vaihdanta- ja kiinnityskelpoinen 3D-kiinteistö. Samalla 3D-kiinteistöön kohdistuvat oikeudet ja velvoitteet on mahdollista ankkuroida pysyvämmin ja läpinäkyvämmin kuin tähän asti toteutetuilla malleilla.
Uudistus ei poista yhteisjärjestelysopimusten, eri rasitteiden ja muiden sopimusten merkitystä rakentamisessa, kiinteistöjen käytössä ja hallinnassa. Parhaassa tapauksessa 3D-kiinteistö kuitenkin vähentää sen hallinnan järjestämiseen ja päätöksentekoon liittyvää monimutkaisuutta sekä näistä aiheutuvia kustannuksia.

Odotamme mielenkiinnolla, miten hanketoteuttajat ja kiinteistönomistajat ottavat uudistuksen käytännössä vastaan ja kuinka 3D-kiinteistöt näkyvät jatkossa hybridihankkeiden toteutuksessa.

Tomi Kauppinen
Partner
Asianajotoimisto Merkurius Oy