Airbnb-toiminnan juridisia kysymyksiä

Asianajaja, varatuomari, osakas Johanna Renkola ja OTM Viivi Lamminen, Asianajotoimisto Roihu Oy.

Asianajaja, varatuomari, osakas Johanna Renkola ja OTM Viivi Lamminen, Asianajotoimisto Roihu Oy.

Vaikka lyhytaikainen vuokraustoiminta on koronakriisin takia lähes kokonaan pysähdyksissä, eivät siihen liittyvät juridiset ja käytännön kysymykset ole kadonneet mihinkään. Keskeinen ongelma on, ettei meillä ole Airbnb-tyyppistä toimintaa koskevaa yhdenmukaista lainsäädäntöä. Ko. toimintaa koskevat kysymykset liittyvät useaan eri oikeudenalaan. Oikeuskäytäntöä on vähän ja sitä voidaan pitää osin ristiriitaisena.

Ministeri Tuula Haatainen antoi vastikään 6.3.2020 vastauksen (KKV 59/2020 vp) kirjalliseen kysymykseen siitä, miten Airbnb-toiminnalle saadaan selkeät säännöt. Ministeri Haatainen totesi, että kuluvalla vaalikaudella selvitetään lyhytaikaisen majoitustoiminnan sääntelytarvetta samalla, kun arvioidaan asunto-osakeyhtiölain muutostarpeita. Hän kuitenkin ennakoi, ettei lyhytaikaisen majoitustoiminnan säädösympäristöä ole mahdollista täysin yhdenmukaistaa.

Asunto-osakeyhtiöissä on herätty kysymään, voiko lyhytaikaisen vuokraustoiminnan kieltää. Vaakakupissa on yhtäältä osakkaan perustuslaillinen omaisuudensuoja ja toisaalta asumisen turvallisuuteen ja viihtyvyyteen liittyvät intressit.

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta on, että osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi. Jos osakkaiden hallintaoikeutta halutaan rajoittaa, voidaan se tehdä ainoastaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tällaiseen yhtiöjärjestysmuutokseen taas tarvitaan jokaisen osakkeenomistajan suostumus.

Käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta on useimmiten mahdotonta saada. Tämän johdosta onkin esitetty, että asunto-osakeyhtiölakia pitäisi muuttaa siten, että ko. yhtiöjärjestysmuutokseen riittäisi määräenemmistöpäätös.

Airbnb-toiminta on herättänyt kysymyksen myös siitä, onko kyse asumiseen verrattavasta huoneiston käytöstä vai ammattimaisesta majoitustoiminnasta. Vakiintunutta rajanvetoa tähän ei ole toistaiseksi muodostunut. Tämä ei ole ainoastaan asunto-osakeyhtiöoikeudellinen kysymys, vaan sen äärellä ovat esimerkiksi verottaja, pelastustoimi ja rakennusvalvonta.

Jos huoneisto on taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan tarkoitettu asuinkäyttöön, onko Airbnb-toiminta vastoin tätä käyttötarkoitusta? Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöllä on oikeus ottaa huoneisto enintään kolmeksi vuodeksi taloyhtiön hallintaan, jos huoneistoa käytetään vastoin sen käyttötarkoitusta. Oikeuskäytännön mukaan olennaista on, että asuntoa käytetään pääosin asumistarkoitukseen. Siten vallitsevan käsityksen mukaan lyhytaikainen vuokraustoiminta, ammattimainenkaan, ei ole automaattisesti käyttötarkoituksen vastaista.

Käyttötarkoitus on relevantti seikka myös kaavoituksen näkökulmasta. Helsingin hallinto-oikeus antoi 3.12.2019 ratkaisun asiassa, jossa oli kyse taloyhtiön 11 asuinhuoneiston käytöstä ammattimaiseen majoitustoimintaan. Ratkaisun mukaan toiminta ei sen laatu ja laajuus huomioon ottaen ollut kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista. Tämän ratkaisun perusteella yksityishenkilön yhden-kahden asunnon lyhytaikaista vuokraamista tuskin voidaan kuitenkaan pitää kaavan vastaisena.

Toisensuuntaiseen ratkaisuun päätyi korkein hallinto-oikeus ratkaisussaan KHO:2014:143. KHO totesi, että kiinteistöllä harjoitettavan toiminnan sallittavuutta asemakaavan kannalta arvioitaessa ratkaisevia olivat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Olennaista oli kaava-alueelle epätyypillinen käyttö. KHO katsoi, että lyhytaikaiseen majoitustoimintaan käytetty omakotitalo, jonne oli mahdollista tilata esimerkiksi siivous- ja ruokapalveluita, oli käytöltään erillispientalojen korttelin kaavamääräysten vastainen.

Summa summarum, sääntelytarve on olemassa. Se, missä laajuudessa pelisääntöjen selkiyttäminen tulee tapahtumaan lainsäädännön tasolla, jää nähtäväksi.


Johanna Renkola

asianajaja, varatuomari, osakas

Viivi Lamminen
OTM

Asianajotoimisto Roihu Oy