Asianajaja, varatuomari Johanna Renkola ja OTM Viivi Lamminen, Asianajotoimisto Roihu Oy.
Koronavirusepidemia on lyhyessä ajassa vaikuttanut merkittävästi yritysten liiketoimintaan ja taloudelliseen tilanteeseen. Moni yritys pyrkii keventämään eri tavoin kulurakennettaan ja sopeuttamaan toimintaansa muuttuneisiin oloihin. Useille yrityksille vallitseva tilanne tarkoittaa käytännössä sitä, että liiketoiminta ei vedä normaalisti, mutta kiinteät kulut juoksevat.
Liikehuoneistojen vuokrasopimukset muodostavat yhden merkittävän kiinteän kuluerän. Julkisuudessa onkin peräänkuulutettu vuokranantajilta vuokrien laskua välittömästi. Eräät vuokranantajat ovat omien mahdollisuuksiensa puitteissa tehneet poikkeusjärjestelyjä vuokranmaksuun liittyen. Vuokranantajien mahdollisuudet joustaa kuitenkin vaihtelevat. Ymmärrystä toivotaan siis varmasti puolin ja toisin.
Vuokrasuhteen perusta on vuokrasopimus – se mitä osapuolet ovat sopineet. Sen lisäksi liikehuoneiston vuokrasuhteeseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/482). Tämä laki antaa kuitenkin laajat mahdollisuudet osapuolille sopia myös lain määräyksistä poikkeavasti.
Liikehuoneiston vuokralain mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran (48 §). Oikeuskäytännön mukaan vuokranantajalle muodostuu purkuoikeus, jos vuokralaisella on 2–3 kuukauden vuokrat maksamatta.
Entä jos koronatilanteen takia vuokratilassa ei voi harjoittaa liiketoimintaa, jota varten tila on vuokrattu, tai liiketoiminnan harjoittaminen on hankaloitunut merkittävästi? Vaikuttaako se vuokranmaksuvelvollisuuteen? Tämän kysymyksen edessä ovat useat yritykset, erityisesti ravintola-alalla, kun valtioneuvosto on antanut asetuksen ravintoloiden sulkemisesta ja toiminnan rajoittamisesta.
Juridinen kysymyksenasettelu kuuluukin, onko löydettävissä oikeudellisia perusteita vuokranmaksuvelvollisuudesta vapautumiseen koronatatilanteen johdosta. Vastausta voidaan hakea sopimuksen sovittelumahdollisuudesta ja force majeure -opista.
Laissa liikehuoneiston vuokrauksesta säännellään mahdollisuudesta saattaa vuokrasopimusehtojen kohtuullisuus tuomioistuimen arvioitavaksi (5 ja 25 §:t). Kohtuutonta sopimusehtoa voidaan sovitella, jos vuokrasopimusehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta. Nimenomaisesti säännellään vielä siitä, että vuokran määrää koskevaa sopimusehtoa voidaan sovitella. Vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei kuitenkaan voi panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä.
Kohtuuttomuusarviointi tehdään yksittäistapauksellisesti kulloistenkin olojen perusteella, sillä laissa ei aseteta suoraan kriteereitä sen arvioinnille, mikä on kohtuutonta.
Kohtuullisuusarvioinnissa otetaan huomioon tilanteen ennakoitavuus, olisiko siihen voitu kohtuudella varautua, minkälaisia ponnisteluja velvoitteen suorittaminen edellyttää ja missä suhteessa ne ovat sopimuksen kokonaisuuteen ja sopimustasapainoon. Oikeuskäytännössä elinkeinonharjoittajien välisten sopimusten sovittelukynnys on lähtökohtaisesti asetettu korkeaksi, ja sovittelusäännöksiä on sovellettu suhteellisen vähän. On kuitenkin hyvin mahdollista, että koronatilanteeseen vetoaminen voi johtaa vuokrasopimuksen sovitteluun.
Ratkaisua koronaepidemian aiheuttamaan ahdinkoon voidaan hakea myös force majeure -opista. Ylivoimaisen esteen katsotaan olevan Suomessa yleisesti voimassa oleva sopimusoikeudellinen periaate. Siten sitä voidaan soveltaa sopimussuhteeseen myös ilman nimenomaista sopimusehtoa. Ylivoimainen este tarkoittaa ennakoimattomia tapahtumia, jotka tapahtuvat sopimuksen teon jälkeen, eikä osapuoli voi niihin vaikuttaa, ja jotka estävät sopimuksen täyttämisen osaksi tai kokonaan tai tekevät sen kohtuuttoman vaikeaksi. Ongelma kuitenkin on, ettei käsite ole täysin vakiintunut ja staattinen. Tosin ainakin ravintola-alan yritysten osalta voitaneen katsoa, että tällä hetkellä ollaan ylivoimaisen esteen tilanteessa.
Joka tapauksessa tilanne on tällä hetkellä se, että selvää ja välittömästi vaikuttavaa helpotusta vuokranmaksuun ei ole. Vuokra pitää edelleen lähtökohtaisesti maksaa, eikä sovittelusäännösten olemassaolo itsessään tai vetoaminen force majeure -tilanteeseen takaa tähän muutosta. Jos vuokranantaja ei suostu vuokranalennukseen, on vuokralaisen haettava ratkaisua oikeusteitse. Tämä taas ei ole nopea keino ja sisältää omat riskinsä. Parhaan lopputuloksen saavuttaneekin avoimella ja oikea-aikaisella kommunikaatiolla sekä molemminpuolisella joustamisella. Vuokralaisen kannattaa aloittaa keskustelu viipymättä kirjallisella pyynnöllä vuokranantajalle.
Johanna Renkola
asianajaja, varatuomari, osakas
Viivi Lamminen
OTM
Asianajotoimisto Roihu Oy