Asunto-osakeyhtiölain uudistus tuli voimaan lokakuun 2026 alussa. Kyse on vuoden 2010 alussa voimaantulleen lain ajantasaistamisesta, jossa lain perusperiaatteet ja -ratkaisut on säilytetty ennallaan. Käsittelen jäljempänä tarkemmin kolmea mielestäni olennaista uudistusta.
Uutena hallintaanottoperusteena lyhytvuokrauksen aiheuttama haitta
Jatkossa taloyhtiöillä on oikeus ottaa asuinhuoneisto hallintaansa, jos asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Tämän lisäksi edellytetään kaikkien muiden hallintaanottoperusteiden tavoin, että rikkomuksella on vain vähäistä suurempi merkitys, ja että osakkeenomistajaa on ensin varoitettu asiasta. On syytä korostaa, että lähtökohtaisesti asuinhuoneiston lyhytvuokraus on asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta sallittua ja siihen voidaan puuttua huoneiston hallintaanotolla ainoastaan edellä kuvattujen kriteerien täyttyessä. Näyttötaakka asiassa on taloyhtiöllä, joten mahdolliset lisäkustannukset tai haitat on syytä pyrkiä dokumentoimaan huolellisesti.
Huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisen helpottaminen
Nykyisin ei enää edellytetä osakkeenomistajien suostumusta, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta ja muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. Suostumuksia edellytetään edelleen, jos yhtiöjärjestyksessä näin määrätään. Lakimuutos edesauttaa etenkin liikehuoneistojen käyttötarkoitusmuutoksia, koska tavanomaisesti niiden yhtiövastikkeet on jyvitetty suuremmiksi kuin asuinhuoneistojen vastikkeet. Huoneistojen olennaiset käyttötarkoitusmuutokset edellyttävät jatkossakin rakentamislupaa, joten tältä osin asiassa ei ole tapahtunut muutosta.
Asunto-osakeyhtiön konkurssia koskevaa sääntelyä täydennetään ja selkeytetään
Jatkossa asunto-osakeyhtiön konkurssiin hakeutumisesta päättää ensisijaisesti yhtiökokous. Hallituksella on edelleen oikeus päättää konkurssiin hakeutumisesta, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Lakiin on otettu uusina säännöksinä määräykset siitä, että osakkeenomistajan oikeus osakehuoneiston hallintaan ja velvollisuus yhtiövastikkeen maksamiseen lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut tälle tiedoksi tuomioistuimen päätöksen yhtiön asettamisesta konkurssiin. Osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen välinen vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin osakkeenomistajan oikeus osakehuoneiston hallintaan lakkaa. Osakkeenomistajan on viivytyksettä ilmoitettava vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle tästä ajankohdasta. Uudet säännökset ovat tervetulleita täydennyksiä, koska asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat yleistyneet.
Mikko Ravi
asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy