Maria Solala-Aro.
Kiinteistön vuokraus on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta toimintaa. Arvonlisäveroton vuokraus voi houkutella vuokranantajaa, sillä se saattaa olla hänelle yksinkertaisempaa hinnoittelun ja hallinnollisen työn näkökulmasta.
Jos vuokrakohteeseen tehdään merkittävä perusparannus tai jos kyse on täysin uudesta vuokrakohteesta, rakennuskulujen sisältämän arvonlisäveron määrä voi olla huomattava. Tällöin voivat nousta esille ainakin seuraavat kysymykset:
- Onko kyseessä arvonlisäveroton vai arvonlisäverollinen vuokraus?
- Soveltuisiko kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen?
- Voisiko kiinteistöinvestoinnin sisältämät arvonlisäverot saada vähennetyksi?
Jos vuokraustoiminta on arvonlisäverotonta, vuokranantaja ei voi vähentää vuokrakohteeseen kohdistuvien kulujen sisältämää arvonlisäveroa.
Kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen
Vuokranantaja voi kiinteistön omistajana hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta tietyin edellytyksin arvonlisäverovelvolliseksi. Hakeutuja voi olla myös keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakas tai vuokralainen.
Hakeutumisen edellytyksenä on, että
- loppukäyttäjä eli vuokralainen käyttää kiinteistöä jatkuvasti edes osittain arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavaan toimintaan tai käyttäjänä on mm. valtio, yliopisto, ammattikorkeakouluosakeyhtiö tai yksityinen ammatillisen koulutuksen järjestäjä,
- hakeutumisen kohde on selvästi erottuva, toiminnallisen kokonaisuuden muodostava tila ja
- kohde on luovutettu lähtökohtaisesti vuokralaisen yksinomaiseen käyttöön.
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön hakeutumisen edellytyksenä on, että tilaa käytetään osakkaan osalta kokonaan tai loppukäyttäjän osalta ainakin osittain arvonlisäverollisessa käytössä. Osakkaan tulee siten harjoittaa kohteessa itse arvonlisäverollista toimintaa tai vuokrata kohde edelleen ainakin osittain arvonlisäverolliseen toimintaan.
Kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta on hakeuduttava erikseen arvonlisäverovelvolliseksi, vaikka vuokranantaja olisi jo harjoittamastaan liiketoiminnasta arvonlisäverovelvollinen. Hakeutuminen tulee muistaa tehdä ajoissa. Hakeutumisen yhteydessä on yleensä annettava Verohallinnolle selvitys kohteen arvonlisäverollisesta käytöstä esimerkiksi vuokrasopimuksen avulla. Hakeutumisen jälkeen vuokranantaja suorittaa saamistaan vuokrista arvonlisäveroa ja saa vähentää tätä toimintaa varten tehtyjen hankintojen ja kulujen sisältämät arvonlisäverot.
Osapuolten on hyvä sopia vuokrasopimuksessa arvonlisäverollisesta vuokrauksesta ja siitä, että tilat säilyvät myös jatkossa arvonlisäverollisessa käytössä. Kiinteistöinvestointiin sisältyy 10 vuoden tarkistusvelvollisuus ja muun muassa arvonlisäveron palautusvastuu, jos tilojen käyttötarkoitus muuttuu. Valtiovarainministeriö on käynnistänyt lakihankkeen tarkistusmenettelyn muuttamiseksi, ja hallituksen esitystä odotetaan kesällä 2024.
Tarkista arvonlisäverosäädökset asiantuntijan kanssa
Arvonlisäverolaissa tietty kiinteistöliiketoiminta tai siihen liittyvät palvelut ovat suoraan lain nojalla arvonlisäverollista toimintaa. Näitä ovat muun muassa majoitus- ja hotellitoiminta, kokous-, näyttely-, urheilutilan tai muun vastaavan tilan lyhytaikainen vuokraaminen sekä pysäköintitoiminta.
Edelleen erityiskysymyksiä liittyy mm. toimistohotellipalveluihin sekä erilaisten työpisteiden ja yhteistilojen vuokraukseen.
Vuokranantajan on hyvä tunnistaa vuokraustoiminnan toimintatavat välttääkseen yllätykset arvonlisäverotuksessa. Kiinteistöinvestointi sisältää usein huomattavan arvonlisäveron määrän, ja arvonlisäveron vähennysoikeus voi olla tärkeää vuokranantajalle. Arvonlisäverosäädökset on hyvä tarkistaa aina asiantuntijan kanssa.
Maria Solala-Aro
asianajaja
Asianajotoimisto Merilampi Oy
Maria on erikoistunut koti- ja ulkomaisten yritysten ja yksityishenkilöiden verotukseen sekä varallisuus- ja jäämistöoikeudellisten toimeksiantojen hoitamiseen.