Senior Tax Associate Marjo Nurmela ja partner Anne Launis, PwC.
Kiinteistön verotusarvo kiinteistöverotuksessa on tähän saakka pääsääntöisesti määritetty hyvin kaavamaisesti, eikä kiinteistön arvoa olennaisesti laskevia erityispiirteitä ole juurikaan huomioitu verotusarvossa. Tämä on voinut johtaa tilanteisiin, joissa kiinteistöveroa on maksettu kiinteistön todellista arvoa huomattavasti korkeammasta arvosta. Uusi oikeuskäytäntö antaa kuitenkin vahvan viitteen siitä, että kaavamaisen arvonmääritysmenetelmän rinnalla merkitystä voi jatkossa olla aikaisempaa laajemmin myös kiinteistön yksilöllisillä olosuhteilla. Verovelvollisen näkökulmasta korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisulinja on tervetullut.
Uutta oikeuskäytäntöä käyvän arvon huomioimisesta
Varojen arvostamisesta verotuksessa annetun lain (arvostamislain) mukaan kiinteistön verotusarvo määräytyy lähtökohtaisesti kaavamaisesti sen ominaisuuksien perusteella. Näin määritetty verotusarvo ei kuitenkaan arvostamislain mukaan saa ylittää kiinteistön käypää arvoa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan arvostamislain mukaan ”sitä käypää arvoa, joka omaisuudella oli verovuoden päättyessä omistajan hallussa ja sillä paikalla, missä omaisuus oli, tai omaisuuden todennäköistä luovutushintaa, jos se on edellä mainittua arvoa suurempi”. Vaikka käyvän arvon huomioiminen on siis ollut lainsäädännön valossa periaatteessa mahdollista, käytännössä verotusarvot kuitenkin on yleensä määritetty hyvin kaavamaisesti.
Ratkaisussa KHO 2018:161 oli kyse kiinteistön arvon määrittämisestä tilanteessa, jossa kiinteistöverotuksessa vahvistettu laskennallinen verotusarvo oli olennaisesti korkeampi kuin kiinteistön hankintahinta ja sen todennäköinen tuottoarvo. KHO päätyi aiemmasta oikeus- ja verotuskäytännöstä poiketen olennaisesti taloudellisempaan tulkintaan todetessaan, että kiinteistön käypä arvo määräytyy lähtökohtaisesti sen taloudellisen käyttöarvon perusteella siinä käyttötarkoituksessa, jossa kiinteistö on. Kiinteistön ollessa vuokrauskäytössä sen käypään arvoon keskeisesti vaikuttavia seikkoja olivat saadut tai saatavissa olevat vuokratulot sekä kiinteistöstä aiheutuvat menot. Ratkaisun mukaan myös kiinteistön hankintahintaa voidaan pitää merkityksellisenä käyvän arvon arvioinnissa erityisesti silloin, kun kiinteistö on hankittu normaaleissa markkinaolosuhteissa ajallisesti lähellä arvostamishetkeä. Lisäksi merkitystä voi olla sillä, mikä olisi kiinteistön todennäköinen hinta, jos se luovutettaisiin edelleen.
Muutoksenhaku verotusarvoon
Tuore ratkaisu avaa mahdollisuuksia kiinteistöjen verotusarvojen tarkistamiselle erityisesti luovutusten yhteydessä sekä tilanteissa, joissa kiinteistön taloudellisesti määritetty käypä arvo olennaisesti poikkeaa kaavamaisesta verotusarvosta, esimerkiksi harjoitettaessa kiinteistöllä sen alkuperäisestä käyttötarkoituksesta poikkeavaa toimintaa.
Kiinteistöverotukseen on mahdollista hakea muutosta takautuvasti – vuoden 2019 loppuun saakka on mahdollista hakea muutosta vielä verovuoden 2014 kiinteistöverotukseen. Verotusarvon korjaaminen siis kannattaa, koska kiinteistön verotusarvon alentamisesta voi saada säästöjä paitsi tulevaisuudessa, myös takautuvasti usealta vuodelta.
Anne Launis
Partner
Marjo Nurmela
Senior Tax Associate
PwC