Anna Pasanen, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen, Kanerva.
Taloyhtiön remontilla saattaa olla haitallisia vaikutuksia liikehuoneistossa vuokralla olevan yrittäjän liiketoimintaan. Haittaa aiheuttavat remontit herättävätkin usein kysymyksiä vuokranmaksuun liittyen.
Haittaa aiheuttavat remontit herättävät usein kysymyksiä liittyen siihen, onko vuokralaisella oikeus saada vuokranmaksusta vapautus tai alennusta, ja rajoittaako vuokralaisen oikeutta se, jos remontissa on kyse taloyhtiön hankkeesta ja liiketilaa vuokraa taloyhtiön yksittäinen osakkeenomistaja.
Yksi vuokranantajan tärkeimmistä sopimusvelvoitteista huoneenvuokrasuhteessa on, että huoneisto on vuokrasuhteen ajan sovitussa tai vaadittavassa kunnossa. Huoneiston kunto on laaja käsite, joka kattaa huoneiston konkreettisten ominaisuuksien lisäksi myös huoneiston olosuhteet.
Jos taloyhtiössä suoritettavan remontin voidaan objektiivisesti arvioiden todeta aiheuttavan liiketilan käyttämiselle sovittuun tarkoitukseen haittaa, on yleensä kyse tilanteesta, jossa huoneisto ei ole sovitussa tai vaadittavassa kunnossa. Tällöin vuokralaisella on oikeus saada vuokran määrään väliaikaisesti kohtuullista oikaisua.
Vuokranantajan vastuuta taloyhtiössä suoritettavan remontin aiheuttamasta haitasta ei rajoita se, vaikka remontissa ei olisi kyse vuokranantajan hankkeesta. Vuokranantajan velvollisuus alentaa vuokraa tai vapauttaa vuokralainen vuokran maksamisesta on vuokranantajan menettelystä riippumatonta. Näin ollen myöskään sillä, onko vuokranantaja toiminut asianmukaisesti tai moitittavasti, ei ole merkitystä. Kyse on vuokranantajan sopimusvastuulle ja -riskille kuuluvasta asiasta.
Vuokra-alennuksen määrä riippuu siitä, kuinka puutteellisessa kunnossa huoneisto on remontin ajan. Jos vuokralainen ei voi objektiivisesti arvioiden käyttää huoneistoa lainkaan sovittuun tarkoitukseen, vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta siltä ajalta, kun huoneistoa ei voi käyttää. Kynnys vapautukselle on kuitenkin varsin korkea. Jos vuokralainen voi tosiasiassa kohtuudella käyttää huoneistoa sovittuun tarkoitukseen remontin aiheuttamasta haitasta riippumatta, tulee kysymykseen vain vuokran alennus, vaikka vuokralainen jättäisi käyttämättä huoneistoa.
Se, millaista haittaa taloyhtiössä suoritettavat remontit yrittäjän liiketoiminnalle saattavat aiheuttaa, riippuu luonnollisesti toteutettavasta remontista ja liiketilassa harjoitettavan liiketoiminnan luonteesta. Esimerkiksi kampaamoyrittäjälle huoneistoon kantautuva poraamisen ääni ja jyskytys eivät välttämättä merkitse aiheutuvasta haitasta huolimatta liiketoiminnan estymistä, kun taas rentoutumista tarjoavalle hoitolayrittäjälle palvelujen tarjoaminen voi käydä meluhaitasta johtuen mahdottomaksi.
Huomionarvoista on myös se, että vähäiset haitat eivät vielä perusta oikeutta vuokran alentamiseen, eli tietynasteinen virheensietoraja on olemassa. Taloyhtiöihin liittyvä yhteisöllisyys usein tuo mukanaan jonkinlaisia satunnaisia olosuhdehaittoja, jotka eivät aina perusta oikeutta vuokran alentamiseen.
Anna Pasanen
Lakimies, OTM
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen, Kanerva