Asianajaja, oikeustieteen tohtori Tiina Koskinen-Tammi (vas.) ja asianajaja Leena Laurila, Asianajotoimisto Alfa Oy.
Korkein oikeus antoi helmikuun lopussa ennakkopäätöksen KKO 2019:16, jossa otettiin kantaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen kiinteistökaupassa. Ennakkopäätös selventää sitä, miten kuntotarkastusraportissa mainitut riskit, korjaussuositukset ja lisätutkimussuositukset vaikuttavat kiinteistökaupan virhevastuuseen. Ennakkopäätöksen perusteella ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos ei vaadi kuntotarkastusraportissa suositeltujen lisätutkimusten teettämistä ennen kauppaa.
Tapauksessa asuinkäyttöön muutetun liikekiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa asuinrakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kuntotarkastusraportissa oli todettu muun muassa alapohjan puurakenteissa lahovaurioita, joiden laajuutta oli kehotettu selvittämään. Kauppakirjan mukaan kuntotarkastusraportissa mainitut seikat oli huomioitu kauppahinnassa.
Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa ilmeni, että rakennuksen alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oli laajoja kosteus-, home- ja lahovaurioita. Rakennuksessa ei myöskään ollut tuulettuvaa alapohjaa, kuten ostajille oli ennen kauppaa ilmoitettu, vaan maanvarainen betonilaatta. Ostajat vaativat ensisijaisesti kiinteistökaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta sen vuoksi, että rakennus ei ollut kunnoltaan sellainen kuin oli sovittu ja kuin heidän oli annettu ymmärtää. Myyjät kiistivät vaatimukset vedoten muun muassa siihen, että ostajat olivat havainneet tai ainakin voineet havaita kaikki kanteensa perusteena esittämänsä seikat kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa, eivätkä he siksi voineet vedota niihin virheinä.
Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimia.
Korkein oikeus arvioi ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuutta ja myyjän antaman virheellisen tiedon merkitystä, ja hylkäsi ostajien vaatimukset kokonaisuudessaan.
KKO totesi, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.
KKO totesi, että ostajat olivat kuntotarkastusraportin perusteella tienneet ennen kauppaa paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä. He ovat lisäksi saaneet tiedon siitä, että tarkastuksen tehneen rakennusalan ammattilaisen mukaan alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Näiden tietojen perusteella ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.
Toisaalta raportista on ilmennyt, että asuintiloissa ei ole tarkastuksessa havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ole havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita. KKO totesi, että ostajat eivät kuitenkaan tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen ole voineet luottaa siihen, että alapohjan rakenteet olisivat kunnossa siltä osin kuin niiden kuntoa ei ole tarkastuksessa selvitetty. KKO ei myöskään antanut tapauksessa merkitystä ostajien saamalle virheelliselle tiedolle, että rakennuksessa olisi tuulettuva alapohja, koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen on ollut tarpeen virheellisestä tiedosta riippumatta.
KKO katsoi, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin. Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voineet vedota maakaaren 2:17 §:n mukaisena laatuvirheenä alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen.
Rakennuksen kunnon huolellinen selvittäminen ennen kauppaa on sekä ostajan että myyjän etu. Asuntokaupan kuntotarkastus on usein pintapuolinen tarkastus, mutta siinä saatetaan suositella joidenkin rakenteiden kunnon selvittämistä tarkemmin rakenteita avaamalla (ns. kuntotutkimus). Esimerkiksi tunnettujen riskirakenteiden, kuten valesokkelin tai kellarin maanvastaisen seinän, kuntoa suositellaan yleensä tutkittavaksi rakenneavauksin. Ostajan tulee perehtyä huolellisesti kuntotarkastusraporttiin ja siinä todettuihin riskeihin, korjaussuosituksiin ja lisätutkimussuosituksiin.
Jos kuntotarkastuksessa todetaan vaurio-/riskiepäily ja suositellaan rakenteita rikkovaa lisätutkimusta jonkin rakenteen kunnon selvittämiseksi, ostajan tulee edellyttää, että tällainen tutkimus tehdään ennen kauppaa. Jos lisätutkimusta ei tehdä ennen kauppaa ja rakenteessa kaupan jälkeen paljastuu piileviä vaurioita, jotka olisi havaittu lisätutkimuksessa, ostaja ei voi vedota vaurioihin virheenä.
Edellä selostetussa tapauksessa kuntotarkastusraportissa tuotiin selvästi esille alapohjarakenteen vaurioita, riskejä ja lisätutkimustarve. Aina tilanne ei välttämättä ole näin selkeä. Tarvittaessa myös kauppakirjan ehdoissa voidaan selventää ennakolta sitä, miten vastuu mahdollisista piilevistä virheistä määräytyy.
Tiina Koskinen-Tammi
asianajaja, oikeustieteen tohtori
Leena Laurila
asianajaja
Asianajotoimisto Alfa Oy
Yllä oleva teksti on tarkoitettu vain aihepiiriä valaisevaksi yleisluontoiseksi kirjoitukseksi. Kirjoitus ei kata kaikkia asiaan vaikuttavia seikkoja, eikä sitä ole tarkoitettu oikeudelliseksi neuvoksi tai toimintaohjeeksi.
