Johanna Renkola, Asianajotoimisto Roihu Oy.
Ympäristöministeriössä on valmisteltu maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistusta vuodesta 2018 lähtien. Kokonaisuus on massiivinen: valmistelussa on noin 400 pykälää ja hallituksen esitys on noin 800-sivuinen.
Lakiesitys on lähtemässä lausuntokierrokselle syyskuun lopussa, ja eri arvioiden mukaan uusi laki astuisi voimaan vuosien 2022–2024 aikana. Lakiuudistusta ovat värittäneet poliittiset erimielisyydet, joten sekin on mahdollista, ettei lakiehdotusta saada hyväksyttyä tällä hallituskaudella.
Uudistuksella pyritään edistämään ympäristötavoitteita ja rakentamisen laatua sekä selkeyttämään rakentamisen vastuita. Lakiehdotus muuttaa merkittävästi rakentamisen ja kaavoituksen sääntelyä ja tällä hetkellä hallituksen esityksessä puhutaankin kaavoitus- ja rakennuslaista. Käytännössä lakiuudistus koskettaa jokaista suomalaista.
Yksi keskeinen ja juridisesti mielenkiintoinen muutos koskee niin sanottua päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuuta sekä vastuuajan säätämistä. Rakennusurakan päävastuullisella toteuttajalla tarkoitetaan henkilöä, joka olisi lakisääteisessä päävastuussa kaikkien aliurakoitsijoiden tekemisistä. Päävastuullinen toteuttaja vastaisi rakennusurakan kokonaisuudesta. Tämän olisi tarkoitus poistaa alihankintaketjujen solmukohtien ongelmia.
Lakiluonnoksen mukaan rakennushankkeen päätoteuttajalla olisi viiden vuoden vastuuaika alkaen käyttöönottotarkastuksesta. Kyse on merkittävästä poikkeuksesta vallitsevaan sääntelykehykseen.
Vastuuajasta säätäminen merkitsisi sitä, että maankäyttö- ja rakennuslakiin otettaisiin ensimmäistä kertaa sopijapuolten kaupallisia suhteita koskevaa sääntelyä. Toistaiseksi maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään ainoastaan rakentamisen teknisistä vaatimuksista, ja sopijapuolten kaupallisiin suhteisiin liittyviä normeja on muualla lainsäädännössä, kuten kuluttujansuojalaissa ja asuntokauppalaissa sekä yleisissä sopimusehdoissa, kuten YSE 1998- ja KSE 2013-ehdoissa.
Vastuuaikaa koskevaa uudistusta on kritisoitu siitä, ettei siinä oteta riittävästi huomioon sopimus- ja velvoiteoikeudellista problematiikkaa, kuten sitä, miten vastuu kytkeytyy nykyisiin korvausvastuuta koskeviin normeihin ja yleisiin sopimusehtoihin.
Mutkistuvatko siis vastuusuhteet vastoin uudistuksen tarkoitusta? Vastuuajan käsite on vielä epäselvä, samoin kuin se, miten viiden vuoden vastuuaika käytännössä asettuu esimerkiksi sopimukseen perustuviin takuu- ja vastuuaikoihin, asuntokauppalain yksivuotistakuuaikaan, grynderin 10-vuotisvastuuseen sekä velan yleiseen vanhentumisaikaan. Eri tahot ovatkin peräänkuuluttaneet viiden vuoden vastuuajan poistamista tai vähintään sitä, että sääntely mahdollistaisi ko. vastuuajasta poikkeamisen sopimalla toisin.
Tullessaan voimaan maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus merkitsee huomattavaa muutosta paitsi maanomistajan asemaan myös rakentamiseen ja rakennuttamiseen. Yrityselämän puolelta on etukäteen epäilty, että laki tulee hankaloittamaan maankäyttöä ja rakentamista. Uudet säännökset rakennusurakan vastuunjaosta voisivat näkyä myös rakennusurakoiden hintalapuissa. Vielä on kuitenkin mahdollisuus vaikuttaa uudistukseen, kun se lähtee lausuntokierrokselle.
Johanna Renkola
asianajaja, varatuomari, osakas
Asianajotoimisto Roihu Oy