Korkein oikeus antoi lokakuussa ennakkopäätöksen 2024:64 tapauksessa, jossa osakeyhtiö oli vuokrannut asunnon työntekijöidensä käyttöön. Oikeudenkäyntiin johtaneen riidan taustalla oli vesivahinko, joka oli syntynyt, kun työntekijät käyttivät käyttökiellossa olleita huoneiston viemäreitä. Tämä johti vahingonkorvausvaatimuksiin asunto-osakeyhtiöltä vuokralaisyhtiölle.
Yhtiö oli vuokrannut huoneiston asunto-osakeyhtiön osakkaalta ja majoittanut sinne suomen kieltä taitamattomia työntekijöitä. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet pystylinja kerrallaan käyttökiellossa. Asunto-osakeyhtiö oli tiedottanut viemäriremontista ja siihen liittyvästä käyttökiellosta useasti, mutta yhtiön työntekijät käyttivät viemäriä käyttökiellosta huolimatta. Tämä johti vesivahinkoon kahdessa alempana sijainneessa huoneistossa. Asunto-osakeyhtiö oli vastannut vaurioiden korjauskustannuksista ja vaati yhtiötä korvaamaan noin 18.500 euron vahingot.
Asunto-osakeyhtiön mukaan yhtiö oli menetellyt tuottamuksellisesti laiminlyödessään velvollisuutensa huolehtia siitä, että huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset työntekijät olivat ymmärtäneet viemäreiden käyttökiellon merkityksen. Yhtiö kiisti vastuunsa vedoten siihen, ettei sillä ollut velvollisuutta eikä oikeuttakaan valvoa asunnon käyttäjiä näiden vapaa-aikana.
Vahinko ei ollut aiheutunut yhtiön vuokranantajalle vaan asunto-osakeyhtiölle. Siten kyse ei ollut vahingosta, josta yhtiö olisi ollut vastuussa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain perusteella. Vuokralaisyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välisessä suhteessa tuli siten sovellettavaksi vahingonkorvauslaki.
Käräjäoikeus totesi, että yhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa huolehtia käyttökiellon noudattamisesta, ja näin ollen se oli korvausvelvollinen tuottamuksellaan aiheuttamastaan vahingosta. Yhtiö valitti hovioikeuteen, mutta hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Yhtiölle myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen.
Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden tuomion lopputulosta. Korkeimman oikeuden mukaan yhtiö oli vastuussa huoneiston käytöstä, vaikka vahinko oli aiheutettu työntekijöiden toimesta. Yhtiön olisi tullut varmistua siitä, että suomen kieltä taitamattomat työntekijät ymmärtävät käyttökiellon merkityksen. Vahinko olisi ollut vältettävissä keskustelemalla asiasta heidän kanssaan. Vaikka yhtiö oli ollut tietoinen viemäriremontista ja käyttökiellosta, se ei ollut ottanut työntekijöihinsä lainkaan yhteyttä tämän johdosta. Korkein oikeus totesi myös, että yhtiön kannalta ei ollut ennalta arvaamatonta, että viemäreiden käyttökiellon noudattamatta jättämisestä voisi seurata vesivahinko.
Vaikka kyse on poikkeuksellisesta tapauksesta, siitä voi nostaa muutaman huomionarvoisen pointin. Tapaus muistuttaa vastuusta: työntekijöitään varten asunnon vuokraava yhtiö voi joutua vahingonkorvausvastuuseen työntekijöidensä aiheuttamasta vahingosta. Vuokralaisena yhtiö on vastuussa huoneiston käytöstä. Lisäksi tapaus korostaa tiedottamisen tärkeyttä. On syytä varmistaa, että työntekijät ovat tietoisia asunto-osakeyhtiön säännöistä, ohjeistuksista ja tiedotteista. Etenkin kansainvälisten työntekijöiden kohdalla on tärkeää varmistua siitä, että viesti menee perille. Selkeä viestintä ja ohjeistaminen voivat estää kalliiksi käyviä väärinkäsityksiä ja vahinkoja.
Johanna Renkola
Asianajaja, varatuomari, osakas
Asianajotoimisto Askel Oy