Johanna Renkola, Asianajotoimisto Askel Oy.
Kiinteistön kaupassa vapaamuotoinen tarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus eivät sido osapuolia. Tämä ei välttämättä ole jokaiselle kiinteistönkauppaa tekevälle selvää. Vapaamuotoiset käsirahatarjoukset tai sopimukset eivät siis velvoita kumpaakaan osapuolta kaupan tekemiseen.
Vapaamuotoisen ostotarjouksen peruuttaminen ei johda käsirahan menettämiseen taikka muuhun vakiokorvaukseen. Tähän on kuitenkin mahdollisesti tulossa muutos.
Nykyisellään vain kaupanvahvistajan vahvistama, maakaaren muotovaatimuksia noudattava esisopimus sitoo osapuolia ja velvoittaa tekemään loppukaupan. Maakaaressa, joka sääntelee kiinteistönkauppaan liittyviä menettelyjä, ei ole sellaisia säännöksiä, joiden mukaan vapaamuotoinen kiinteistön osto- tai myyntitarjous velvoittaisi osapuolet loppukauppaan.
Vapaamuotoisesta sopimuksesta vetäytyminen voi aiheuttaa kaupan peruuttavalle osapuolelle
korkeintaan korvausvelvollisuuden kaupanteosta aiheutuneista kustannuksista. Maakaaren 2:8 mukaan siinä tapauksessa, jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty määrämuodossa, kaupasta vetäytyvän on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista kustannuksista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset. Lainkohta on kuitenkin tulkinnanvarainen, sillä kohtuullisten kustannusten määrittely voi olla hankalaa.
Nykyinen oikeustila on ongelmallinen kiinteistön kaupan sujuvuudelle ja osapuolten oikeusturvalle. Tilanne on erikoinen myös siksi, että asunto-osakkeiden tai kiinteistön vuokraoikeuden kaupassa vapaamuotoinen tarjous ja vastaus ovat sitovia eli sopimus syntyy, kun tarjoukseen on annettu hyväksyvä vastaus. Näitä kauppoja tai niitä koskevia esisopimuksia eivät koske määrämuotovaatimukset.
Oikeusministeriön maakaaren uudistustarpeita koskeva työryhmä on tarttunut muun ohessa kyseiseen problematiikkaan. Työryhmä on esittänyt mietinnössään 31.5.2023 sääntelyn uudistamista siten, että ilman muotovaatimuksia tehtävässä tarjouksessa ja vastauksessa voitaisiin sitovasti sopia kaupasta vetäytymisen seuraamuksista eli käytännössä osapuolten korvausvelvollisuudesta. Siten korvausvelvollisuus voisi kattaa voimassa olevan MK 2:8 lisäksi esimerkiksi käsirahan menettämisen taikka muun vakiokorvauksen (sopimussakon). Kuitenkin edelleen säilytettäisiin mahdollisuus tehdä esisopimus maakaaren muotovaatimuksia noudattaen.
Ehdotus on saanut laajasti kannatusta. Muutos yhdenmukaistaisi menettelyä asunto-osakkeen ja vuokraoikeuden tarjousmenettelyn kanssa ja lisäisi vapaamuotoisen sopimisen mahdollisuuksia kiinteistön kaupassa.
Johanna Renkola
asianajaja, varatuomari, osakas
Asianajotoimisto Askel Oy