Asianajaja, varatuomari Johanna Renkola, Asianajotoimisto Roihu Oy
Asuntosijoittamisen suosio on viime vuosina kasvanut merkittävästi, eikä suotta. Huolellisesti suunniteltu ja toteutettu asuntosijoittaminen on kohtuullisen turvallista pitkän aikavälin sijoitustoimintaa.
Toki riskinsä on siinäkin – mitä tulee esimerkiksi huoneiston vahingoittumistilanteisiin liittyviin vastuukysymyksiin. Pari tällaista esimerkkiä löytyy Vaasan ja Helsingin hovioikeuksien suhteellisen tuoreista ratkaisuista. Vuokrasuhteen alku- ja lopputarkastuksen merkitys nousi näissä tapauksissa keskiöön.
Osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu osakehuoneiston sisäosista (AOYL 4:3). Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteuttava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.
Korkein oikeus on tapauksessa KKO 2016:33 todennut, että osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt tai voinut tietää, taikka jota hän ei olisi kyennyt huolellisella toiminnalla estämään.
Asuinhuoneiston vuokraamisesta annetun lain 25 §:n mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Vuokralainen ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.
Arvioitaessa sitä, onko kyseessä vuokralaisen vai vuokranantajan (osakkeenomistajan) vastuulle kuuluva vahinko, korostuu asunnossa tehtävien alku- ja lopputarkastusten merkitys. Vaasan hovioikeus ja Helsingin hovioikeus ovat antamissaan tuomioissa ottaneet kantaa alku- ja lopputarkastusten tekemättä jättämisen merkitykseen asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausasiassa sekä vuokralaisen vahingonkorvausasiassa (Vaasan hovioikeus 17.6.2020 tuomio nro 260, lainvoimainen; Helsingin hovioikeus 4.3.2021 tuomio nro 269, ei lainvoimainen).
Vaasan hovioikeuden viime kesänä antamassa tuomiossa oli kyse tulppaamattoman astianpesukoneliitännän aiheuttamasta vesivahingosta. Asunnossa oli vaihtunut vuokralaiset, minkä vuoksi oli epäselvää, milloin ja kenen toimesta astianpesukoneen tulppaus oli poistettu. Vuokranantaja ei ollut suorittanut tarkastusta vuokralaisen vaihduttua, vaan luottanut uuden vuokralaisen lähettämään viestiin, jonka mukaan asunnossa oli muuton jälkeen kaikki kunnossa. Asunto-osakeyhtiö oli korjannut sittemmin ilmenneen vesivahingon aiheuttamat vauriot ja vaati tästä osakkeenomistajalta korvausta.
Hovioikeudessa arvioitiin sitä, oliko vuokranantaja laiminlyönyt AOYL:n 4:3:n mukaisen kunnossapitovastuunsa jättäessään vuokralaisen vaihduttua tarkastuksen tekemättä ja sitä, mikä merkitys oli annettavalla sille seikalle, että pesukoneen tulppauksen poistoajankohta oli jäänyt epäselväksi. Hovioikeus totesi, että huolellinen vuokranantaja ei voi luottaa ainoastaan vuokralaisen viestiin, jonka mukaan asunnossa on kaikki kunnossa. Vuokranantajan ei katsottu toimineen asiassa sillä huolellisuudella, kuin huolellisen vuokranantajan voidaan olettaa oman etunsa vuoksi toimivan. Tulppauksen poistoajankohdan epäselvyyden hovioikeus katsoi johtuvan siitä, että vuokranantaja oli laiminlyönyt tehdä tarkastuksen vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä. Hovioikeus katsoi, että osakkeenomistaja oli toiminut huolimattomasti osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla (AOYL 24:2) ja velvoitti osakkeenomistajan korvaamaan asunto-osakeyhtiölle vesivahingon korjauksesta syntyneet kustannukset.
Helsingin hovioikeuden tuoreessa tapauksessa osapuolina olivat puolestaan vuokranantaja ja vuokralainen. Hovioikeus joutui arvioimaan sitä, olivatko asunnon vahingot syntyneet vuokrasuhteen aikana vuokralaisten toimesta tilanteessa, jossa alku- ja lopputarkastukset olivat jääneet tekemättä. Vuokranantajan mukaan asunnossa oli vuokralaisten jäljiltä mm. jälkiä lattiassa, kolhuja wc:n pesualtaassa sekä halkeamia ja reikiä seinissä ja ovissa. Vuokranantaja oli pidättänyt vuokralaisten vuokravakuuden kulujen kattamiseksi.
Hovioikeus katsoi kaikkien vuokranantajan vaatimusten osalta yhtenevästi käräjäoikeuden kanssa, että vuokranantajan esittämien vahinkojen osalta ei ollut esitetty näyttöä, että vahingot olisivat aiheutuneet juuri vuokrasuhteen aikana. Hovioikeus velvoitti vuokranantajan palauttamaan vuokravakuuden vuokralaisille. Tuomiossa viitattiin useassa kohdassa alku- ja lopputarkastusten puuttumiseen.
Asiassa todistajana kuultu isännöitsijä oli kyllä vuokrasuhteen jälkeen käynyt asunnossa ja todennut, etteivät lattian jäljet ole tavanomaista kulumaa. Hovioikeus totesi kuitenkin, että tämä ei osoita, missä kunnossa lattia on mahdollisesti ollut aiemmin ja milloin jäljet ovat syntyneet. Muun muassa tekemättä jääneiden alku- ja lopputarkastusten vuoksi vuokranantaja ei siis kyennyt esittämään näyttöä siitä, että vahingot olivat aiheutuneet vuokrasuhteen aikana. Vuokranantaja siis joutui korjaamaan vauriot kokonaan omalla kustannuksellaan.
Hyvä vuokratapa suosittaa, että vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä ja sen päätyttyä tehdään aina huoneiston ja sen hallintaan liittyvien muiden tilojen tarkastus. Edellä mainitut oikeustapaukset osoittavat osaltaan mitä voi seurata, jos näin ei toimita. Alku- ja lopputarkastusten tekeminen on ensiarvoisen tärkeää mahdollisesta asunnon vahingoittumisesta vastuussa olevan tahon selvittämiseksi.
Johanna Renkola
asianajaja, varatuomari, osakas
Asianajotoimisto Roihu Oy